人民日报关注！雨花探索物业管理连片打包模式

2026年10月16日 17:05:16 来自北京市

央媒看雨花

10月16日，人民日报第13版报道《物业管理，如何从“有服务”迈向“优服务”》，重点推介雨花区东塘街道枫树山社区开放式老旧小区探索物业管理连片打包模式。

点击文末“阅读原文”可跳转阅读：物业管理，如何从“有服务”迈向“优服务”。

“独居老人张润梅24小时未出门，请及时巡查。”傍晚，湖南长沙市雨花区东塘街道枫树山社区马家冲小区物业管家庄元红的手机收到提示信息。

庄元红一边向社区紧急报告，一边叫上刚从隔壁小区赶来的流动巡管维护员，迅速赶到张润梅家，敲门呼喊。75岁的张润梅艰难打开房门，“这两天肾结石发作，疼得动不了身。”

庄元红赶忙叫来救护车，叮嘱老人：“有事可以随时拨打物业指挥中心电话，后台24小时在线。”庄元红所说的物业指挥中心，由湖南展跃智能物业管理有限公司所建，可调度服务长沙市内46个物业项目。作为展跃公司的物业管家，庄元红负责枫树山社区马家冲小区、汽贸宿舍小区等30多栋楼的物业管理和服务。

多个小区的住户，何以共享一支物业管理队伍？这是长沙针对开放式老旧小区实施的一项创新服务。

拿枫树山社区来说，地处长沙市老城区，下辖9个小区，其中8个是开放式老旧小区。小区中，有半数曾长期缺少物业管理服务；半数则因企业改制等原因，在“三供（供水、供电、供气）一业（物业）”移交属地后，物业管理服务陷入困境。

“马家冲小区多年没有物业公司接手，部分楼栋日常服务靠临时楼栋长勉强维持。”枫树山社区党委书记吴婷介绍，汽贸宿舍小区原本依托毗邻的商业楼宇物业提供服务，合同到期后，物业企业从小区撤离。

缺少专业的物业管理服务，许多开放式老旧小区面临公区失管、楼道失洁等共性难题。雨花区住房和城乡建设局副局长黎华介绍，辖区内，开放式老旧小区在全部小区中占比超过1/3，达到372个，此前绝大部分缺乏稳定物业管理。

类似难题，在长沙市老旧小区集中的街道并不鲜见，这背后是一本收支难以平衡的账。

对开放式老旧小区而言，小区道路和公共道路空间界限模糊，加之不少小区早年间由单位代管，许多居民并未形成“谁受益，谁承担”的意识，没有缴物业费的习惯。

“社区曾对接过不少物业企业，好不容易请进来考察，但看后没有下文。”吴婷说，开放式老旧小区普遍规模有限，单个小区无力独立引进物业企业，“公共区域设施年久失修，一次性投入大，经常性维护费用高。”

如何破局？长沙市探索“党建+片区物业/大物业”模式，让物业企业愿意来、留得下。

“在区、街道两级党组织引导下，社区党组织统筹，通过连片打包方式，把原本分散的开放式老旧小区，整合成一个个规模适中且便于集中管理的片区，引入物业企业运营。”黎华介绍，通过此种方式，雨花区372个开放式老旧小区，逾八成有了稳定的物业管理。

“连片打包后，社区头几年通过以奖代补形式给予物业企业适当补贴，逐年降低直至补贴全部退出。”吴婷说，以展跃公司为例，第一年只要把当时由3个小区组成的片区管理到位，每月可获得1万元奖励。

以奖代补只是过渡期举措。为实现物业企业可持续运营，长沙的许多社区围绕“降本、创收、减负、增效”目标，引导物业企业在开支上做减法、收入上做加法。

如何做减法？

展跃公司的方案是在小区间动态调剂工作人员——5名流动巡管维护员服务10个小区，负责小区电力设施检修、公共区域故障排查以及补充治安巡逻等，哪里有服务需求就直奔哪里。

企业算过一笔账，一名巡管维护员，每月人力成本约为7500元，体量小的小区若单独聘请，物业公司不划算，居民经济负担重。如今，10个小区统筹兼顾，巡管维护员收入增加了，企业成本摊薄了，居民负担减轻了，“三全”其美。

如何做加法？

“通过1300户次的上门走访，多数居民逐步形成权责对等的意识，愿意支付物业费用。比如汽贸宿舍小区，居民每月户均综合服务费40元，缴费率达92.8%。”吴婷说。

提高物业缴费率只是增收渠道之一。以前，马家冲、汽贸宿舍小区等开放式老旧小区，没有配套停车位，造成部分居民停车难。物业公司统一规划管理停车位，车主适当付费，车辆有序管理，收益有效补充物业维护经费。翻开展跃公司枫树山开放式小区项目运营收支表，近3年，每年停车费收入均超过20万元，有效保障了日常管护的投入开销。

近年来，雨花区以党建为引领，因地制宜探索出“连片打包”共享物业、“居民自治”管理、“智慧社区”治理等新模式，逐步实现由“社区兜底”向“企业接管”、“单一治理”向“多元共治”的转变，让老旧小区迎来“贴心管家”。

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