安居、乐业、焕新！海淀5个项目入选北京城市更新案例

近日，2026北京城市更新体验周启动，现场发布了32个城市更新案例。海淀区安宁庄后街13号院北区（简易楼、平房及塔楼）危旧楼改建项目、海淀区西三旗街道老旧小区综合整治项目、海淀区金隅智造工场科实园区项目、海淀区国际生物岛城市更新项目、海淀区双安商场升级改造项目，涵盖居住改善、产业升级、商业焕新等领域，共计5个项目入选，数量并列全市第一，改造规模居全市首位。

安宁庄后街13号院北区（简易楼、平房及塔楼）危旧楼改建项目。该项目位于海淀区清河街道，是全市首个不同产权连片危改试点，占地约0.9公顷，涉及居民235户。始建于上世纪50年代，原为北京市陶瓷厂职工宿舍，简易楼、平房、塔楼等建筑混杂，居住环境差、安全隐患突出，居民改建意愿强烈。2023年确定了改建方案，通过构建“政府引导、产权单位参与、居民主体多元协作”的模式，拆除简易楼、平房及塔楼，原址新建一栋18层带电梯现代化住宅，2026年3月项目竣工备案，2026年6月完成集中交付，实现从非成套老旧宿舍到现代化社区的蜕变。

作为海淀区试点项目，充分利用城市更新利好政策和资金补贴，算好项目指标账、成本账。严守“原址拆建、不增户数、适度改善”底线，统筹不同产权房屋更新改建意见，实现同意改建签约率100%。构建起“政府补、企业投、居民出”的三方成本共担机制，资金有效落实，保障了项目建设顺利推进。通过原址回迁、原地改建，既保留了街坊邻里的民生记忆，又通过现代工艺完善了独立厨卫、无障碍电梯等功能，同步织补社区停车、综合服务中心、适老花园等公共空间，从根源化解了既有建筑安全风险，切实改善居民居住条件。

▲园林景观

▲品质新居

西三旗街道老旧小区综合整治项目。该项目位于北京市海淀区西三旗街道，涵盖7个老旧小区、65栋住宅楼、6325户居民，为典型超大型分散式老旧小区组团，长期存在物业服务水平低、基础设施老化、居民缴费意愿不强等问题。西三旗街道与北控城开公司政企协同，引入“城市运营商”理念，以“绿色健康、共治共享”为核心理念，按照“自下而上、以需定项、标本兼治、完善治理”的原则，统筹基础类、完善类、提升类三级改造。项目于2024年立项，2025年起逐步交付，预计2026年底全面竣工，最终将建成“好房子、好配套、好物业、好邻里”的高品质居住片区。

项目建立资金统筹使用机制，统筹市区财政资金、专业经营单位资金、社会资本、保障基础类、完善类、管线改造、提升公共空间等多元化内容改造；空间统筹创新方面，针对院内无闲置用地、配套难落地等现象，项目打破了“红线内改造”的局限，依托街道片区统筹，联动集体经济组织梳理周边存量空间，采用“飞地补短板”模式，引入便民业态等，利用外围的闲置地块建停车场。针对建设与运维脱节的现象，项目采用“投建管一体化”，设计阶段融入了运营维保的需求，方便改造后无缝接管，实现了设计、施工、质量、服务的“四统一”，从机制上解决了“重建设、轻运维”的通病。治理模式创新方面，项目构建“政府引导、企业实施、居民共治、属地协作”机制。建立“大家商量着办”协商议事机制，推动治理从“政府主导”向“居民自治、多元共治”转型。

▲运动休闲设施

▲儿童游乐设施

金隅智造工场科实园区项目。该项目位于北京市海淀区西三旗建材城东路8号，占地面积7.41公顷，规划建筑面积5.29平方米。项目前身为始建于1958年的北京市科实五金有限责任公司，曾是五金建材行业的重要生产基地。原老厂区于2024年9月启动更新改造，改造在最大限度保留工业遗存风貌的同时，对原有建筑进行功能重构，采用新建与改建相结合的方式，聚焦具身智能、高端医疗装备、先进新材料、生物制造等未来产业重点领域，引入顶尖科研资源，致力于打造集基础实验、研发小试、整机集成、工程化中试于一体的创新型科技产业园区，是《北京市城市更新条例》颁布实施后国企利用自有工业用地进行存量更新的典型实践，为“存量空间优化利用”提供了落地范本。

项目通过联动周边空间方式，实现梯度互补需求，作为中关村西三旗（金隅）科技园科创产业集群的重要组成部分，与金隅智造工场、金隅智荟中心、建金中心、程远大厦等园区紧密联动，共同组成70万平方米科创产业空间。各园区在产业定位与功能布局上“错位协同、梯度互补”，形成“孵化—研发—中试—制造—配套”全链条空间供给体系，有效承接不同发展阶段企业的空间需求；又通过专业定制产业空间，满足生产需求，园区70%以上产业空间层高超5米，部分单体建筑层高达10米，最大承重达1.6吨/平方米，并采用全域无地下空间设计及精密仪器防微振基底。高挑空、高荷载空间可满足高端装备大型整机加工与重型设备进场安装需求，实现从老旧工业遗存向专业化硬核科创载体的精准蝶变。项目打造“政产学研用金服”七位一体生态圈，构建全方位、多层次的科技创新服务体系，为企业提供全生命周期支持。园区同步落实绿色运营管理体系，统筹节能运维、废弃物资源化、智慧能耗监测等举措。

▲园区环境

国际生物岛城市更新项目。该项目位于海淀区中关村北大街123号，地处“三山五园”景观廊道核心节点，1公里半径覆盖清华、北大、中科院等高等院所。前身为2001年建成的华腾科技大厦，改造前以零售出租为主，2025年初，北京化工集团启动科方孵化器转型升级项目，改造内容包括结构加固、节能改造、外立面及室内装修、机电系统升级及室外景观更新，于2026年8月10日投入试运营，聚焦概念验证和小试关键环节，建设48间专业实验室，配置基因测序等公共技术平台，打造生物医药成果转化专业园区。

项目创新实施“产业先行，精准定位”路径，精准锁定“衔接0-1、做1-10”差异化定位，聚焦成果转化链条中最关键、最稀缺环节；产业上明确5大前沿硬科技赛道，通过投资、与龙头企业攻坚提前布局。从政府角度实施“区企共建，制度协同”，将国际生物岛纳入区域医药健康产业发展大盘，共建高品质科技园区、发起专项孵化基金、共建专业人才实践基地五大合作方向，同步建立多层交流沟通机制和项目库共享机制。区政府在资金投入、平台建设、人才引进等方面提供政策保障，实施主体持续提升园区专业技术平台水平，行程“政府搭台、企业唱戏、市场运作”的协同局面，为园区长期可持续发展提供制度性保障。国际生物岛不是孤立单体更新项目，而是跨区联动北京化工集团“6+1”医药健康产业空间体系的创新策源核心，即1个创新策源地加6个产业化承接基地，形成“岛内开花、多地结果”全链条贯通格局。

▲公共空间展示区

双安商场升级改造项目。该位于海淀区北三环西路，地处中关村科技园区中心地带，1994年8月开业，占地面积1.24公顷，建筑面积4.68万平方米。本次升级改造由项目自身作为实施主体，结合该地区消费特点，确立了“打造品质型社区店，提供多元化生活方式，营造松弛、鲜活且富有烟火气的精致生活体验”的经营定位。

此次改造主要分为两部分：一是推进外立面改造工程，打造延续历史记忆、富有高时尚感的全新商业景观；二是优化室内空间布局，焕新经营内容，同时打造全新会员中心等社交集结地，进一步为顾客带来松弛、鲜活、充满烟火气的精致生活体验。通过空间场景的艺术重构、消费体验的深度创新与业态布局的创意调整，实现了从传统百货卖场向社区生活体验空间的转型升级。

项目构建“政企联动、内外协同、多元共创”的运营协同模式，打破单一企业运营局限，落地“北京市职工文学艺术创作室”“北下关青年夜校”等公共文化平台，实现商业运营与城市公共服务深度融合。项目摒弃传统商业大拆大建、规整化布局的思维，创新设计规划“存量存续与场景重构双向融合”路径，实现存量建筑价值最大化释放，保留区域商业地标记忆，契合城市更新存量盘活核心要求，突破传统百货单调刻板的布局局限，并同步升级6000平方米外立面，打造兼具时尚质感与专属辨识度的城市商业景观，让老旧商业体适配现代城市界面风貌批；优化服务理念，打造差异化沉浸式消费场景，聚焦消费者多元化、个性化、品质化需求，创新落地多维度体验升级技术与场景模式，创新利用顶层闲置空间，打造城市独有“仰望花园”自然休闲场景，构建都市休闲解压新场景，搭建专属活动场景，推动消费从单一商品交易向情感体验、专属服务升级转变，构建项目独有的空间体验记忆点。项目推行“零售瘦身、体验提质、动态迭代”的动态优化策略，补齐体验业态短板，新增生活方式业态，全方位覆盖休闲、消费、社交、健康多元需求。

▲仰望花园

海淀区城市更新项目类型全、数量大，自2021年实施城市更新行动计划以来，围绕科技创新、产业发展、人居环境改善、高品质活力空间打造等方面开展各项工作，为超大城市更新提供可复制经验。

“十五五”时期，海淀区将以建设世界领先科技园区为牵引，以城市更新为重要抓手，立足科技创新优势，探索从“空间改造”向“创新赋能”转变，从“单点更新”向“片区焕新”转变，从“政府推进”向“多元共建”转变。加快构建规建管运可持续城市更新模式，用足用好各级各类创新政策，梯次推进项目谋划、培育、实施，实现科技创新、民生改善、文脉传承的有机融合、协同共进。