小区物业硬刚业委会，这三笔账必须算清楚说明白

最近，苏州一个高端小区，一场物业与业委会的博弈引发了不少关注。深耕高端物业20年、口碑稳居当地前列的仁恒物业在续约谈判中回绝了业委会的降价要求，官宣年底撤场。据称这个结果直接影响了小区房价，业委会9位委员已有4人辞职。

该小区是典型高端社区，物业费每平方米每月4.91元，不含能耗费，这个收费标准在当地算高的。但多年来，该小区物业服务在当地第三方平台上评分很高，也影响着房价——在房价下行压力之下，这个小区较周边小区跌幅较小。这也从侧面证明：优质物业对小区保值增值有正面作用，物业费未必越低越好。

矛盾导火索是新一届业委会的续约诉求，主要涉及物业费调降、缴纳百万履约保证金并接受考核扣分、物业垫资整改小区绿化、车库、地坪、电梯等公共设施遗留问题。

站在业委会角度，这些诉求似乎都在“为业主争取利益”。但物业在研究之后，给出了强硬答复，车位管理费可以适当下调，绿化可以适当增加投入，但明确不降价，不带资，不缴纳保证金，不接受考核，不修改前期合同，并且要减少物业的服务人员。

我做社区治理报道的过程中，一直呼吁大家要厘清一个概念：对于房屋而言，越是房子老，维护保养的成本越高。这也是业主、业委会需要明确的事实。这一案例就告诉我们，小区治理绝非单方面制衡，而是应该依托合同明确各自权责。业委会提出降价要求不是不可以，但肯定要先算账，评估方案的可行性，而不是甩出一份物业宁愿撤场也不愿商量的方案。而且在更换物业这类大事上，也要充分了解小区大部分业主的诉求，兼顾小区长期价值与短期权益。

这个小区的矛盾涉及三笔账：

一是服务成本账。物业费对应哪些服务、什么标准、多少人力，先要列明。降价可以，但涉及哪些服务标准做相应调整，会不会影响核心服务等，都得让全体业主知情。

二是责任边界账。业委会希望物业带资解决的小区里的遗留问题，哪些是开发商遗留的问题，哪些是小区维修基金该承担的部分，哪些属于物业日常维保的范围，要区分清楚，不可能让物业无限兜底。

三是考核评估账。业委会考核物业，出发点是好的，但考核规则要公平，单方面的扣款权限，很可能劝退品牌物业，对小区品质不利。

账算清了，小区的问题就解决了一大半。这也是这两年大家推崇酬金制物业，希望包干制物业透明运转的原因所在。

社区是城市治理的基本单元，单个小区把账先算明白，是建设美好家园的基础。