郑州楼市：二手房挂牌量增加，成交靠价格换

郑州二手房挂牌均价从2021年的13381元每平米，跌到2026年10月的11734元每平米，看起来只跌了12%。但把镜头拉近到一套房子身上，事情完全不是这个味道。金水区一套2018年1.8万单价买进的房子，现在挂1.1万，半年等来的看房人凑不满十个。

这两个数字放在一起，才是郑州楼市现在的真实模样。

均价这个东西，在今天的郑州基本失去了参考意义。2026年6月，郑东新区新房成交均价27048元每平米，稳在全市第一。同一个月份，航空港区的二手挂牌均价在5900元上下。同一个城市，最贵的板块和最便宜的板块之间，差的不是几千块钱，是两套完全不同的定价逻辑。

中指研究院的数据显示，2026年10月郑州二手住宅样本均价11734元每平米，同比跌5.94%，样本中位数价格9925元每平米。金水区和郑东新区的次新房还能挂在11000到18000元之间，主城区老小区报价7500到9500元，远郊的二手挂牌普遍在5000到7500元。远郊房源库存大，议价空间也大，成交周期拖得很长。

北龙湖内部的撕裂更直接。2026年10月北龙湖二手均价约37332元每平米，同比跌6.47%。安居客挂牌里有正弘瓴筑别墅挂到85714元每平米，永威上和院62446元，金茂府56858元，同一个片区也有一批房源挂到22048元、25969元。都是北龙湖三个字，价差超过三倍。

房子卖不掉，这件事比价格下跌更折磨人。中指研究院2026年9月的月报显示，截至9月末，郑州二手住宅存量挂牌117052套，比上月增加233套。9月二手住宅成交4542套，同比下降16.2%。2026年1到9月累计成交53957套，同比只增长3.68%。有报道提到，一套房从挂牌到卖出平均要273天，接近九个月。量是靠价格换来的，成交的那部分，基本都建立在卖方把预期往下调的基础上。

2026年8月郑州新房成交7238套，二手房成交7180套，两边几乎持平。这个数字放在两年前没人敢想，但它同时说明另一件事，新房和二手房已经在同一个池子里抢买家。克而瑞统计的商品房去化周期从2025年7月的25.1个月，攀升到2026年8月的27.5个月。中指研究院监测的二手住宅挂牌均价2026年8月为10432元每平米，同比下降8.5%。

价格撑不住的时候，总有一批房子会先被推到台前。2025年郑州住宅类法拍房挂牌13873套，成交2330套，成交率16.8%，低于全国平均的21.11%。这些房子的平均变现折扣是77.93%，差不多打78折。2024年郑州住宅法拍挂拍10649套，在全国城市里排第二，仅次于重庆。有人拿法拍房的价格去压二手房的底价，金水北一套145平米次新小高，当年新房1.8万，二手均价1.4万，最后的法拍成交价落在1.2万多。

这些被推上台前的房子背后，是前几年高杠杆买房的人。2024年上半年郑州住宅类法拍挂牌5138套，同比2023年同期增长43%。克而瑞2021年底的一份报告提到，郑州当时有106个问题楼盘，涉及面积271万平方米，相当于当年郑州新房成交面积的29%。烂尾的记忆还在，这部分压力这几年一直在慢慢释放。

政策的牌也早就摊在桌上了。2026年4月10日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，一共八条，从4月9日起执行。核心内容里，首套商贷首付比例降到15%，首套商贷利率约3.0%。公积金首套最高额度130万元，五年期以上利率2.6%。多子女家庭再次购房申请公积金贷款，额度可在130万元基础上上浮到156万元。

八条里有一条容易被忽略，但影响实际不小。新购买住房只核查购房人在拟购住房所在行政区的住房情况，在哪个区无房就算首套。原来市内五区统一认定，现在改成按区认定。在金水区有房，到管城区再买一套且管城区无房，就能按首套走。二套房首付原本要30%到40%，现在能落到首套的15%到20%。跨区置换的门槛，被这条政策实实在在拉低了。

土地市场那边的信号更直白。2026年上半年，郑州土地成交11宗，全部底价，溢价率0%。把时间拉长看，2021年郑州土地出让金857亿元，2022年降到327亿元，2023年继续缩到236.8亿元。三年时间，卖地收入蒸发近四分之三。2023年郑州市政府性基金预算收入387.9亿元，较高点下降约73%。

郑州不是没在换引擎。2023年郑州规模以上工业增加值同比增长12.8%，在主要城市里排第一，其中汽车制造业工业增加值同比增长67.0%，工业投资同比增长31.1%，高技术产业投资同比增长39.3%。郑州计划到2025年把新能源车年产量提升到150万辆。土地财政这条腿在缩，制造业这条腿在长，中间这段时间，楼市承担的是稳住不崩的角色。

郑州的人口底子还在。2025年末常住人口1313.8万。2026年9月18日，国务院新闻办发布会上，住建部明确说房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。这个定调落到郑州，就是需求和供给两头都变了。

每个在郑州有房或者打算买房的人，可以对着三件事自己算一算。房子在哪个区，主城核心还是远郊。挂出去多久能卖掉，三个月还是九个月。租金能不能覆盖月供的一半。这三个问题不需要别人的判断，数据都在自己手上。

2026年9月郑州二手住宅挂牌均价10168元每平米，同比下降12.1%，今年累计下降11.6%。价格在往下走，挂牌量在往上堆，成交在靠价格换。谁手里的房子流动得动，谁才真正有得选。